Muita gente tem dúvidas sobre como conseguir um financiamento imobiliário. Essa alternativa é válida sempre que quiser ter sua casa própria, seja por meio da construção ou pela compra de um imóvel pronto.
Apesar disso, essa modalidade de crédito pode ser complexa. É preciso reunir vários documentos e seguir as regras da instituição financeira. Além do mais, é necessário tomar alguns cuidados para aumentar sua chance de aprovação.
Então, o que analisar? Quais dicas ajudam a conseguir um financiamento imobiliário? Neste post, vamos explicar o que você precisa saber. Confira!
O que é o financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é uma modalidade de crédito para aquisição de imóveis comerciais ou residenciais. O pagamento é feito de forma parcelada, geralmente com a oferta de uma entrada — que costuma variar entre 10% e 30%.
Na prática, o empréstimo imobiliário é concedido por uma instituição financeira, permitindo que o vendedor do imóvel receba o pagamento à vista. Por sua vez, o comprador paga em prestações mensais no longo prazo. Devido a suas características, essa modalidade de crédito é uma das mais comuns no Brasil.
Para ter uma ideia, o financiamento cresceu 57,5% em 2020, com R$ 124 bilhões liberados pelas instituições financeiras. Já no primeiro trimestre de 2021, a alta chegou a 113%, quando comparado ao mesmo período do ano anterior.
Os dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) ainda destacam que o total negociado entre janeiro e março de 2021 foi de R$ 43,1 bilhões — um recorde.
Quais são os tipos de financiamento existentes?
Para saber como conseguir um financiamento imobiliário, você deve conhecer as possibilidades existentes. Existem três opções e elas são determinadas de acordo com a cobrança realizada. Veja quais são as alternativas:
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
É o financiamento que permite o uso de contas poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Tornou-se válido a partir da Lei 4.380/1964 e é o modelo mais comum no Brasil.
No SFH, é possível financiar até 80% do valor total do imóvel. Nesse percentual, estão incluídas as despesas acessórias. O restante precisa ser pago à vista por meio de uma entrada. Outras características são:
- Custo Efetivo Máximo (CEM) de 12% ao ano;
- valor da avaliação total do bem é de até R$ 1,5 milhão;
- Custo Efetivo Total (CET) inclui alíquotas e seguros contra morte, danos físicos do imóvel (DFI) e morte e invalidez permanente (MIP).
Para conseguir um financiamento imobiliário via SFH, é proibido ter outro crédito dessa modalidade. Além disso, é preciso ter 10% do valor total do imóvel para usar o FGTS como abatimento, caso utilize o sistema SAC.
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
É válido para situações em que o perfil da negociação não se enquadra no SFH. Também é o modelo usado para quem busca investir em lotes ou no setor. Por isso, contempla imóveis de valor mais elevado e pode ser utilizado na compra de imóveis comerciais, inclusive por pessoas jurídicas.
O SFI é bastante utilizado em grandes centros urbanos, como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília. Isso porque o preço dos imóveis é mais alto.
A vantagem é a redução da burocracia e a possibilidade de negociar taxas mais atrativas, embora ele não tenha as limitações em relação aos juros anuais, como acontece no SFH.
Outro ponto relevante é que, desde 2021, é possível utilizar o FGTS nessa modalidade de financiamento imobiliário. Desse modo, surgem mais oportunidades para auxiliar na quitação dos valores e viabilizar a compra pelo SFI.
Minha Casa Minha Vida (Casa Verde e Amarela)
Nos últimos anos, os programas sociais de habitação passaram por mudanças. O Minha Casa Minha Vida passou a ser chamado de Casa Verde e Amarela em 2019, mas desde 2023 ele retomou o nome e o modelo de funcionamento anteriores.
Ele tem o objetivo de implementar as políticas públicas habitacionais. Além de contemplar a construção de imóveis, também é possível fazer reformas. O programa permite fazer financiamentos via regularização fundiária urbana.
Na prática, o FGTS pode ser utilizado como entrada para as pessoas elegíveis. Para contratar essa modalidade, é preciso estar dentro de uma das faixas de renda disponíveis. Elas são:
- até R$ 2,4 mil;
- entre R$ 2,4 mil e R$ 3 mil;
- entre R$ 3 mil e R$ 3,7 mil;
- entre R$ 3,7 mil e R$ 4,4 mil;
- entre R$ 4,4 mil e R$ 8 mil.
A taxa de juros varia de acordo com a faixa e a região em que o imóvel está localizado. De modo geral, elas variam entre 4,25% e 7,66% ao ano.
O que é o seguro de financiamento imobiliário?
Ao contratar o empréstimo imobiliário, é comum se deparar com o seguro de financiamento imobiliário. Também conhecido como seguro habitacional, esse é um serviço que serve para proteger tanto o consumidor quanto a instituição financeira diante de imprevistos.
Na prática, ele garante que, se acontecer alguma coisa com você ou com o imóvel, as prestações restantes ou os prejuízos causados serão cobertos.
Quais são os tipos de seguros do financiamento imobiliário?
O seguro de financiamento imobiliário pode ser de dois tipos: Danos Físico ao Imóvel (DFI) ou Morte ou Invalidez Permanente (MIP). O primeiro protege a propriedade diante de danos físicos, especialmente em caso de eventos naturais (como vendaval, destelhamento e alagamentos) ou incêndios e explosões.
Assim, o DFI poderá ser acionado caso o imóvel seja prejudicado por uma dessas ocorrências, cabendo à seguradora cobrir os danos sofridos. Isso evita que o comprador precise arcar com consertos que podem comprometer o orçamento e, até mesmo, a capacidade de arcar com o seguro.
Ao mesmo tempo, como o imóvel é a garantia do contrato de financiamento, o seguro também protege a instituição financeira. Afinal, haverá a garantia de que a propriedade permanecerá em boas condições, mesmo diante desses eventos adversos.
Já o MIP traz proteção ao comprador e à sua família ao garantir que, em caso de morte ou invalidez para o trabalho, as parcelas serão quitadas pela seguradora. É como se fosse um seguro de vida, mas com foco apenas em quitar o financiamento imobiliário em aberto.
Ele é obrigatório?
A contratação é obrigatória nos contratos de financiamento pelo SFH. Porém, o segurado tem liberdade para escolher o contrato específico de seguro, bem como a seguradora que será responsável por ele. Logo, não há obrigação de fechar o contrato com aquelas empresas indicadas pela instituição financeira na hora de apresentar a proposta de crédito.
Portanto, vale a pena pesquisar as soluções disponíveis. Como o serviço terá um custo no contrato, buscar as opções com melhor custo-benefício pode ser o diferencial para conquistar um financiamento mais atrativo no momento de comprar o seu imóvel.
Já nos casos em que não há a obrigatoriedade, o comprador pode ter a iniciativa de pesquisar a solução e efetuar o contrato. Como a medida traz mais segurança para o orçamento familiar, pode ser interessante considerar a contratação.
Como conseguir um financiamento imobiliário?
Agora que você entendeu o contexto geral, chegou o momento de ver como conseguir um financiamento de imóveis. As dicas são bastante práticas. Com elas, você evita começar uma operação e ter o seu pedido recusado pela instituição financeira.
Por isso, vale a pena conhecê-las e verificá-las antes de dar entrada no processo. Veja, a seguir, o que deve ser feito:
- Verifique o CPF
O primeiro passo é ter certeza de que não existem pendências no seu Cadastro de Pessoa Física. Se ele estiver negativado, por exemplo, o pedido tende a ser negado.
Para começar, faça uma consulta na Receita Federal e no site da Serasa Experian. Além de garantir que o CPF está ativo, você assegura-se da ausência de restrições de crédito. Aproveite para verificar o seu score. A pontuação pode influenciar.
- Faça o cadastro positivo do Serasa
Em seguida, inscreva-se no cadastro positivo. Esse recurso aumenta sua chance de conseguir financiamento imobiliário, porque comprova que seu CPF está sem dívidas e regularizado.
Para fazer o processo, acesse o site Serasa Cadastro Positivo. Você deverá preencher alguns dados. Eles serão acessados pelo banco via CPF.
A partir disso, a instituição financeira saberá como é o seu histórico de relacionamento com o mercado, ou seja, se você é um bom pagador.
- Tenha uma conta no banco
Ainda que seja opcional, vale a pena abrir uma conta-corrente no banco que você pretende conseguir financiamento imobiliário. Ao ser cliente da instituição financeira, você aumenta suas chances de obter crédito e de receber taxas mais atrativas.
Isso porque você passa a ter um relacionamento melhor com o banco. Assim, ele terá informações sobre seu perfil financeiro e, de quebra, a solicitação de financiamento tende a ser analisada com mais rapidez.
- Use a conta-corrente de forma frequente
Ao mesmo tempo, movimente a sua nova conta-corrente. Concentre seus gastos, pagamentos e recebimentos nesse local. Essa medida é fundamental para melhorar o relacionamento com o banco.
Essa é uma forma da instituição avaliar a sua movimentação financeira de modo aprofundado. Assim, você comprova quanto recebe por mês e que será capaz de honrar o pagamento das parcelas.
- Saiba se é possível usar o FGTS
O FGTS pode ser utilizado na aquisição de imóvel. Assim, ele estará disponível para dar uma entrada e amortizar o saldo devedor ou o valor das prestações. Por isso, vale a pena consultar quanto você tem disponível e se já cumpre os requisitos para movimentar o valor na compra de imóvel.
Tenha em mente que, nessa negociação, você poderá utilizar toda a quantia ou apenas uma parte dela. A consulta pode ser feita em uma agência da Caixa Econômica Federal ou pelo site do banco.
- Simule quanto pagará por mês
Os bancos costumam disponibilizar simuladores em seus sites para ter uma ideia de quanto você precisará pagar todo mês e qual deverá ser a entrada oferecida. Afinal, o valor do contrato terá o montante referente ao saldo financiado, as taxas de juros e outros custos — como o seguro de financiamento imobiliário.
Com uma simulação completa, você consegue planejar e ter uma visão dos custos envolvidos, auxiliando na organização do seu orçamento familiar. Essa etapa permite comparar propostas para tomar as melhores decisões.
- Evite comprometer mais de 30% do orçamento
Os bancos exigem que a parcela do financiamento nunca ultrapasse 30% do seu orçamento mensal, se a compra for feita pelo SFH. Por isso, faça uma análise da sua renda e veja se conseguirá arcar com esse compromisso financeiro.
Lembre-se de que ele é de longo prazo. Além disso, considere outros custos que poderá ter ao longo do processo. Por exemplo, se adquirir um lote, deverá arcar com a construção da casa. Nesse período, caso ainda more de aluguel, terá que pagar mais essa quantia.
Tenha em mente que tudo isso é possível. Afinal, é a realização do sonho da casa própria. Porém, é preciso se planejar financeiramente, até mesmo para escolher a melhor condição de pagamento possível.
- Reúna os documentos necessários
Para conseguir um financiamento imobiliário, você deve apresentar vários documentos. De modo geral, serão solicitados:
- RG;
- CPF;
- carteira de trabalho;
- comprovante de residência;
- comprovante de estado civil;
- declaração do Imposto de Renda (IR);
- comprovante de renda, como holerite e extrato da conta-corrente.
- Conheça os sistemas de amortização
O financiamento imobiliário sempre tem um sistema de amortização válido. Ele define como será feito o pagamento das prestações e dos juros ao longo do tempo. Entenda quais são as alternativas:
- Sistema de Amortização Constante (SAC): as parcelas diminuem com o passar do tempo. Isso acontece porque a taxa de juros diminui ao longo dos meses;
- Tabela Price: tem prestações fixas. No começo, os juros compõem a maior parte da parcela. Aos poucos, acontece a amortização do valor do financiamento propriamente dito;
- Sistema de Amortização Crescente (Sacre): as parcelas começam mais baixas e aumentam ao longo dos meses até chegar à metade do empréstimo imobiliário. A partir disso, elas se reduzem até o final.
- Saiba os fatores analisados pelo banco
A instituição financeira avalia o seu histórico de pagamento, renda mensal e possíveis restrições em seu nome. No entanto, são verificados aspectos do imóvel. Entre eles estão:
- valor da propriedade, que será comprovado por um engenheiro especializado;
- matrícula do imóvel, a fim de identificar registros que impeçam a operação, por exemplo, hipoteca e penhora;
- documentação do comprador e vendedor, para assegurar que não existem impeditivos no processo.
Como funciona o financiamento de lotes?
Todas as regras citadas até aqui também valem para o financiamento de lotes. Você pode fazer o procedimento pelo banco de sua preferência ou pela própria loteadora. Inclusive, o programa Minha Casa Minha Vida também é válido para essas situações.
O único cuidado é fazer a compra com uma empresa confiável, como a Ávila Urbanismo. Assim, você compra o seu lote na melhor localização, com toda a infraestrutura necessária e com as melhores condições disponíveis.
Agora que você já sabe como conseguir um financiamento imobiliário e esclareceu as principais dúvidas sobre essa modalidade de crédito, é hora de se organizar para colocar as dicas em prática e ver o sonho de adquirir o seu imóvel se realizar.
Achou interessante saber de todas essas regras do financiamento? Assine a newsletter da Ávila Urbanismo e veja mais dicas úteis para você concretizar o seu objetivo.
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