Adquirir imóveis é uma ótima alternativa para quem deseja aumentar o retorno dos seus investimentos e preservar o patrimônio. Porém, para ter sucesso nessa estratégia, é preciso entender como investir no mercado imobiliário e os benefícios que essa prática proporciona.
Essa é uma área que está em crescimento e a expectativa é a continuidade da expansão. O aumento chegou a 14,4% nos valores vendidos entre janeiro e setembro de 2022, quando comparado ao mesmo período de 2021.
Ficou interessado nessa possibilidade? Então, continue a leitura deste post e entenda tudo sobre o assunto!
O que é investimento imobiliário?
O investimento imobiliário acontece quando a pessoa escolhe essa área para investir o seu capital em busca de rendimentos. Ele pode ser feito de diversas formas, como por meio da aquisição de:
- terrenos;
- fundos imobiliários;
- imóveis comerciais ou residenciais;
- imóveis na planta, novos ou usados.
Aqui, os rendimentos podem ser obtidos em diferentes transações. Por exemplo: retorno de ativos imobiliários e lucro na venda após a construção, na revenda de imóveis prontos ou na locação. Tudo dependerá do perfil do investidor e de suas metas.
Quais são os tipos de investimentos?
Existem diferentes tipos de aplicação financeira para quem deseja saber como investir no mercado imobiliário. Alguns são mais tradicionais do que outros. De toda forma, é fundamental conhecer as opções existentes para escolher a melhor para a sua realidade financeira.
Antes de fazer a sua escolha, é fundamental considerar alguns aspectos. Um deles é o seu perfil de investidor. Esse resultado mostra a sua tolerância ao risco, ou seja, se você é capaz de aceitar possíveis perdas, caso tenha um potencial de retorno mais alto.
Além disso, é importante pensar nos seus objetivos. Afinal, se você pretende conseguir dinheiro rápido, comprar um imóvel ou um terreno tende a não ser a melhor alternativa. Por outro lado, essa é uma opção válida para ganhar mais, já que o potencial de valorização é alto.
Para entender melhor, listamos as principais alternativas. Veja quais são elas:
Imóveis para locação
Neste caso, você adquire propriedades e as aluga para outras pessoas morarem. Em troca, tem uma renda passiva, ou seja, um dinheiro que entra na sua conta com frequência mesmo sem precisar trabalhar.
No entanto, é importante ter alguns cuidados. O primeiro deles está relacionado ao valor do aluguel. Isso porque o negócio precisa compensar, oferecendo uma boa taxa de retorno com o passar dos anos.
Ainda, confira os atributos do imóvel. Verifique se ele pode ser alugado com facilidade, porque isso ajuda a mantê-lo sempre ocupado. Isso significa ter boa localização, segurança, qualidade de vida etc.
Compra e venda direta de uma propriedade
Aqui, você adquire um imóvel e revende-o em seguida, sem intenção de morar nele ou alugá-lo. Uma desvantagem é o fato de isso exigir uma grande quantia, que nem sempre retornará em breve para o seu bolso. Por isso, é uma opção que costuma ser adotada por investidores de maior poder aquisitivo.
Por outro lado, é possível ter um bom lucro. Isso porque o retorno é obtido com a valorização de imóvel e com a negociação direta do imóvel.
Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)
Ao aplicar em qualquer tipo de fundo de investimento, você adquire uma cota. Seu dinheiro é inserido em um fundo comum e é gerenciado por um gestor especializado. Por isso, a vantagem é que você não precisa ter uma atenção tão intensa, já que existe o especialista.
Ao mesmo tempo, todo fundo de investimento exige o pagamento de algumas taxas, como a administração, corretagem e performance. Isso acaba diminuindo o seu lucro. Portanto, é preciso fazer uma boa análise antes de adquirir as suas cotas.
Além disso, todo FII é dividido em duas categorias. Ele pode ser:
- fundo de papel: também chamado de fundo de recebíveis imobiliários, é aquele em que o gestor vai alocar o dinheiro dos investidores em títulos relacionados ao mercado imobiliário, como a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e a Letra Hipotecária (LH);
- fundo de tijolo: conhecido de fundo de renda, é voltado para a construção ou à compra de imóveis de forma indireta. Ou seja, você não será o proprietário. No entanto, seu dinheiro servirá para a obra ou a aquisição do bem — e isso gerará lucros. Normalmente, essa alternativa é usada para shoppings, escolas, lojas, galpões, hotéis e mais.
Fundos de desenvolvimento
São opções mais arriscadas, mas apresentam um potencial de rentabilidade mais elevado. Normalmente, esse fundo de investimento é direcionado para a construção de imóveis.
Em seguida, agrega-se valor por meio da realização de melhorias. Assim que eles são vendidos, os investidores recebem a parte proporcional à quantidade de cotas que têm.
Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)
É um título de renda fixa bastante seguro. Você investe e uma securitizadora usa esse dinheiro para financiar atividades do setor imobiliário. Com isso, o CRI oferece uma remuneração periódica ao investidor ou na data de vencimento.
Uma das principais vantagens é a isenção do Imposto de Renda (IR), assim, você ganha mais. Por outro lado, normalmente, é preciso aguardar até a data de vencimento para receber o lucro.
Letra de Crédito Imobiliário (LCI)
É outro título de renda fixa, no entanto, a emissão é feita por uma instituição financeira, e não por uma securitizadora. Aqui, há isenção de IR e o dinheiro também é usado para o financiamento de projetos no setor de imóveis.
A rentabilidade costuma ser paga somente no vencimento. Porém, existe a proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Essa instituição permite que você receba até R$ 250 mil por banco por CPF, em caso de calote do emissor do título. Portanto, a segurança é maior.
Letra Hipotecária (LH)
Esse é outro título da renda fixa que tem sua referência nos créditos imobiliários das hipotecas. É bastante parecido com a LCI, mas a LH tem algumas diferenças. Basicamente, esse é um investimento para iniciantes, de baixo risco e ainda tem isenção de IR.
Fundos de fundos imobiliários (FOFs)
São um fundo de investimento igual ao que já foi relatado. No entanto, o gestor investe o dinheiro dos investidores em ativos e outros fundos do mercado imobiliário. Então, a diferença está na alocação. O restante permanece igual, como a isenção do IR sobre os rendimentos e o recebimento do lucro de forma proporcional à quantidade de cotas.
Ações
O foco, aqui, é comprar ações de empresas que atuam no mercado imobiliário. Por exemplo, construtoras e incorporadoras. A desvantagem é o risco maior da operação. Por sua vez, o potencial de rentabilidade também é mais elevado.
Compra de terrenos
Por fim, mesmo tendo diferença entre lote e terreno, a compra de uma área é uma prática que existe há muitos anos, sendo um bom investimento. Afinal, como diz o ditado, “quem compra terra não erra”, certo?
Nesse caso, você pode construir casas para vender e/ou aguardar até que o metro quadrado se valorize. Apesar da demora no lucro, essa é uma boa forma de lucrar.
Como investir no mercado imobiliário?
Todos os investimentos envolvem riscos. Porém, quando se trata do mercado imobiliário, existem alguns cuidados que podem ser adotados para evitar prejuízos e obter os melhores rendimentos possíveis, sem deixar de lado a estabilidade financeira.
Já explicamos sobre o perfil de investidor e a consideração dos seus objetivos. Contudo, para saber investir no mercado imobiliário, é preciso ir além e ter mais conhecimento.
Então, como fazer isso? A seguir, explicamos as etapas. Confira:
Entenda o mercado
O primeiro passo é entender como funciona o mercado, quais são as tendências e como está a economia. Isso tudo influenciará na decisão sobre as melhores estratégias e qual tipo de investimento adotar.
Vale a pena verificar como está a procura por imóveis, a disponibilidade de propriedades e o volume de vendas. Pesquise portais especializados ou converse com profissionais da área para entender melhor como está a situação em cada época.
Também é importante acompanhar os índices que envolvem os contratos imobiliários. Dois dos principais são:
- Índice Nacional de Custo da Construção (INCC): usado em contratos de compra e venda;
- Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M): comum nos reajustes de aluguel.
Defina um objetivo
Outro passo importante para investir no mercado imobiliário é definir qual é o seu objetivo. Isso porque essa alternativa permite que você tenha rendimentos de diferentes maneiras, como venda e revenda ou aluguel.
Por exemplo, você pode adquirir um terreno em loteamentos novos para revendê-lo no futuro, aproveitando a valorização. Utilizar os lotes para a construção de imóveis para venda ou locação também são alternativas comuns entre os investidores.
O que diferencia cada situação é o tempo de retorno do investimento e os custos envolvidos. Então, é fundamental analisar quais são os seus objetivos para encontrar a opção mais adequada para obter o resultado esperado.
Avalie o histórico do imóvel
Sempre que adquirir um imóvel, independentemente do tipo, avalie o seu histórico. Caso seja um terreno ou um empreendimento em construção, verifique:
- como é a região;
- a procura pelo bairro e vizinhança;
- as previsões de crescimento do local.
Nesses casos, aproveite para avaliar:
- a infraestrutura disponível
- o histórico da empresa responsável pelo projeto;
- se o loteamento e o empreendimento estão legalizados.
Isso trará impactos para a valorização do imóvel e o sucesso do seu investimento.
Quais são as fases do mercado imobiliário?
Uma das dicas para saber como investir no mercado imobiliário é entender o setor e a situação da economia. Em outras palavras, isso significa que é importante conhecer as diferentes etapas pelo qual esse segmento passa.
O motivo para isso é simples: o setor imobiliário é cíclico. Ou seja, ele enfrenta altos e baixos — e isso impacta as suas decisões de investimento. Por exemplo, existem alguns períodos em que investir em lotes é mais interessante do que em papéis. Por sua vez, há momentos em que a situação se inverte.
Entender o que cada etapa representa ajuda a definir o que é mais indicado fazer em cada um dos períodos. Veja, a seguir, quais são as fases do mercado imobiliário:
Recuperação
É uma etapa após uma crise. Neste período, ainda há vários imóveis vagos. Ou seja, a taxa de vacância é elevada.
No entanto, já se começa uma recuperação devido ao aumento na procura. Isso leva a um reaquecimento do setor, o que resulta no equilíbrio entre oferta e demanda. Como consequência, o preço dos imóveis começa a aumentar e a se estabilizar.
Expansão
Nesse momento, a demanda começa a crescer e a taxa de vacância diminui. A quantidade de lançamentos imobiliários está em alta e isso leva ao aumento da procura para comprar ou alugar imóvel. Com o tempo, isso gera um grande estoque de propriedades disponíveis. Dessa forma, passa-se para a próxima etapa.
Sobreoferta
É o caso em que há um número maior de imóveis disponíveis para venda e locação do que pessoas interessadas em fazer negócios. Assim, começa a haver a estagnação. O primeiro sinal é a estabilização ou a diminuição do valor das propriedades, o que impacta a quantidade de novas construções.
Para os investidores, a sobreoferta não representa prejuízo, necessariamente. Porém, não existe uma grande valorização. Portanto, é pouco interessante. Por outro lado, é um bom momento para comprar, já que os preços estão em baixa. Além disso, existem mais opções no mercado.
Recessão
A última etapa é a da crise. Pelo menos, para construtoras e incorporadoras. Nesse momento, há poucas vendas e os preços estão em baixa. Porém, é um bom momento para comprar ou locar um imóvel, justamente devido à estagnação dos preços.
Vale a pena ressaltar que cada uma das etapas leva alguns anos para ser finalizada. Por isso, uma decisão errada pode impactar os ganhos no curto e médio prazo.
Quais são as vantagens desse tipo de investimento?
Investir no mercado imobiliário oferece diversas vantagens. Se você tomar a decisão certa no momento mais adequado, a chance é de ter um bom lucro. Por isso, qualquer que seja a sua opção de aplicação financeira, há benefícios. Avalie os principais.
Preservação do patrimônio familiar
Você poderá usufruir dos rendimentos obtidos ao longo dos anos, tanto com a compra e a venda quanto com o retorno de aluguéis.
Além disso, mesmo que existam custos envolvidos — como manutenção do espaço e pagamento do IPTU —, é possível repassar parte dos gastos aos inquilinos, em caso de locação, ou recuperar o investimento realizado no momento da revenda.
Potencial de valorização dos imóveis
Em complemento, o potencial de valorização dos imóveis é sempre uma vantagem. Porém, isso exige atenção na escolha das melhores oportunidades. Opções em regiões com potencial de crescimento e bem localizadas costumam ter um bom aumento no valor de avaliação.
Segurança para investir
Essa também é uma opção bastante segura. Mesmo que o mercado imobiliário passe por variações constantes, o investidor conta com segurança a longo prazo. Isso acontece porque o imóvel permanecerá como parte do seu patrimônio e oferece os rendimentos com aluguel ou revenda, sem riscos de perdê-lo — exceto em caso de compras irregulares ou dívidas.
Mercado aquecido
O total de imóveis comercializados no Brasil cresceu 18% no primeiro semestre de 2022, quando comparado a 2021. Além disso, os lançamentos tiveram uma alta de 3% no mesmo período. Os principais destaques são os empreendimentos de médio e alto padrão, sendo que o crescimento foi de 20% nesse segmento.
Um dos motivos para esse resultado é a oferta de crédito imobiliário, tanto é que o volume de financiamentos novos registrou um crescimento de 5% no período analisado.
Investimento de alta liquidez
Investir no mercado imobiliário é uma forma de garantir um retorno em curto, médio ou longo prazo. Com os títulos, é possível conseguir uma rentabilidade em pouco tempo.
Com a compra e venda ou locação de terrenos e imóveis, o retorno também pode vir rapidamente ou demorar um pouco mais. De toda forma, o investimento sempre traz algum lucro devido à valorização.
Possibilidade de renda extra
Você pode conseguir uma renda passiva por meio do recebimento de aluguéis ou pagamento de proventos. Ou seja, será possível ter um dinheiro sempre entrando na conta — e o melhor de tudo é que ele não depende do seu esforço, isso permite que seja possível até parar de trabalhar, caso você consiga ter ganhos mensais consideráveis e que cubram o seu custo de vida.
Diversificação
Toda carteira de investimentos deve ser diversificada. Isso significa que o investidor deve ter diferentes tipos de ativos. Afinal, essa é uma forma de reduzir o risco e aumentar o potencial de retorno.
Ao entender tudo sobre como investir no mercado imobiliário, você tem a oportunidade de diversificar ainda mais sua carteira. Isso pode ser feito, inclusive, dentro desse próprio segmento. Por exemplo, pela compra de imóveis físicos e títulos.
Tudo isso ajudará a construir e consolidar seu patrimônio. Assim, você conseguirá investir em imóveis da forma certa e tendo um bom retorno, que trará segurança financeira a longo prazo.
Acessibilidade de preços
Você pode optar por alguns tipos de investimentos com preços mais acessíveis. É o caso de escolher os títulos ou os fundos de investimento e de adquirir lotes para construir as diferentes etapas de uma obra. Outra alternativa é o apartamento na planta, que tende a se valorizar depois de finalizado.
Boas condições de pagamento
Dependendo do tipo de negócio que você fizer, o pagamento pode ser facilitado. Isso se restringe à compra de móveis e terrenos. Nesse caso, você pode pagar à vista, mas também tem a chance de fazer um financiamento de terreno ou imobiliário.
Assim, paga o valor de forma parcelada e, assim que fizer a venda, quita a dívida com o banco ou a construtora/loteadora. Isso vai gerar o abatimento dos juros. Ou seja, você pagará menos do que o previsto na hora de assinar o contrato de financiamento. Isso traz vantagens significativas para a sua margem de lucro.
Portanto, investir no mercado imobiliário é uma forma de trazer mais segurança e estabilidade para a sua vida financeira e o seu futuro. Inclusive, porque você pode escolher diferentes caminhos.
Se ainda tiver um orçamento baixo, pode começar com os títulos e os fundos de investimentos. Ou optar pela compra de um imóvel ou terreno de forma financiada. Caso já disponha de uma quantia mais elevada, pode pensar na aquisição dos ativos físicos e já disponibilizá-los para venda ou aluguel.
De toda forma, são boas alternativas para manter a segurança. Sem contar que você tende a morar no seu imóvel próprio, garantindo bem-estar e qualidade de vida.
Depois de entender como investir no mercado imobiliário e os benefícios que a prática traz para o investidor, comece a se planejar para aproveitar essa oportunidade. Para isso, conheça as opções de imóveis na sua região e procure empresas de confiança para encontrar os melhores empreendimentos.
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