Vai construir do zero? Veja as 12 etapas de uma obra residencial!

Quais são as etapas de uma obra? Essa é uma pergunta recorrente para quem deseja construir a própria casa do zero. Afinal, ter esse conhecimento é uma forma de se planejar e realizar um orçamento mais adequado.

Da mesma forma, conhecer todas as fases da obra permite comprar os materiais na quantidade correta e nos prazos certos. Assim, você evita prejuízos e desperdícios, sem sair do orçamento planejado.

Por esses motivos, criamos este post com as principais etapas de uma obra para você se preparar para esse momento. Então, que tal conferir?

Documentação e regularização da obra

Antes de pensar em levantar a primeira parede, é preciso cuidar da parte burocrática. Esse processo envolve a atualização dos dados do imóvel na prefeitura e a regularização de registros junto à Receita Federal. 

Quem vai construir precisa informar a obra no Cadastro Nacional de Obras (CNO), que substitui o antigo CEI. Além disso, é necessário registrar a matrícula do responsável técnico e emitir a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). 

Sem essas providências, a obra fica irregular e pode ser embargada, ou seja, impedida a qualquer momento. Resolver isso depois custa tempo, dinheiro e paciência.

Licenças e autorizações necessárias

Construir sem autorização é um risco alto. Toda obra precisa da aprovação do projeto na prefeitura da cidade. Isso garante que o imóvel siga as exigências urbanísticas da região, respeitando os recuos, altura máxima, ocupação do solo e outros critérios. 

Também é necessário emitir o alvará de construção, documento que libera o início dos trabalhos. Em alguns casos, é preciso apresentar um laudo de impacto de vizinhança ou estudo ambiental. 

Essas exigências variam conforme o município, o tipo de obra e a localização do terreno. O ideal é sempre consultar a legislação local antes de começar qualquer intervenção.

Como evitar problemas legais na construção

Evitar dores de cabeça com a Justiça exige atenção desde os primeiros passos. Contratar profissionais habilitados e emitir todos os documentos obrigatórios é o primeiro cuidado. 

Depois disso, é importante manter a obra dentro do que foi aprovado. Qualquer mudança no projeto original precisa de nova autorização. 

Outro ponto essencial é respeitar a legislação trabalhista. Se houver contratação direta de mão de obra, é preciso fazer os recolhimentos do INSS corretamente, de acordo com a aferição da Receita Federal. Ignorar isso pode resultar em multas e complicações futuras.

Principais normas e regulamentações para construção residencial

Quem constrói precisa seguir normas técnicas que garantem segurança, conforto e funcionalidade para o imóvel. 

As principais regras vêm da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e tratam de temas como instalações elétricas, acessibilidade, desempenho da edificação e resistência dos materiais. 

Além disso, o município estabelece regras urbanísticas que devem ser respeitadas, como a Lei de Zoneamento em São Paulo e o Código de Obras.

Cumprir essas exigências evita prejuízos e impede que a casa seja considerada irregular. Por isso, é sempre indicado contar com o apoio de profissionais especializados.

12 etapas de uma obra residencial

Entender cada etapa da construção ajuda a organizar melhor o cronograma, controlar os custos e garantir que tudo aconteça no momento certo. Conheça a seguir!

1. Escolha do terreno

Todas as etapas de uma obra começam com a escolha entre os diferentes tipos de terreno. Assim, você seleciona o ideal para a construção. Aqui, existem algumas possibilidades: 

• terreno plano: é aquele que é reto. Portanto, basta fazer um pequeno processo para começar a construir;
• terreno em aclive: tem a parte de trás mais alta do que a da frente. É possível fazer a terraplanagem para deixá-lo plano ou criar um projeto que aproveite essa característica;
• terreno com declive: consiste na parte dos fundos mais baixa do que a da frente. Portanto, está abaixo do nível da rua.

De todas as opções, as duas últimas são as mais caras. Isso porque exigem um cuidado maior com a construção.

Aqui, você deve pensar em quanto tem para investir. A partir disso, considere vários fatores que interferem na sua escolha. Além do tipo de terreno, avalie: 

• localização: para saber se terá acesso fácil aos serviços de que precisa. Também avalie o lugar do terreno dentro da quadra. Se ele for de esquina, costuma ter mais iluminação e ventilação natural. Por sua vez, o espaço é pior aproveitado devido à necessidade de calçadas e muros. Ainda observe se é um local passível de enchentes ou se é uma Área de Preservação Permanente (APP);
• legislação: a fim de ter certeza de que a obra desejada pode ser feita no local, a legislação deve ser verificada na Lei de Zoneamento e nas regras de uso e ocupação do solo;
• aspectos físicos: isso inclui topografia, orientação solar e tipo de solo. Os tipos de terreno estão especificados aqui;
• infraestrutura: para saber se há rede de água e esgoto, coleta de lixo, iluminação nas ruas, asfalto, gás encanado, energia elétrica, telefonia e internet.

A partir disso, observe o custo-benefício para saber se o preço está bom. Ainda, busque obter as certidões necessárias. Elas são: 

1. certidão vintenária: informa os registros relacionados a proprietários e dividendos do terreno nos últimos 20 anos;
2. certidão negativa de débitos: apresenta possíveis pendências com os órgãos públicos;
3. planta do loteamento: identifica os tipos de construções a serem feitas, além de detalhes importantes, como recuos.

2. Planejamento

Com a escolha do terreno definida, a próxima etapa da obra é o planejamento. Ele abrange uma série de aspectos, porém, todos exigem o controle de gastos.

Visando isso, crie uma planilha de orçamento e anote todos os valores desembolsados. Com o tempo, coloque as previsões para os próximos períodos.

Lembre-se de incluir a necessidade de uma equipe. Em alguns casos, você pode optar por construir sua casa sem esse apoio especializado. No entanto, um projeto arquitetônico faz a diferença — e pode até levar a uma economia, já que tudo está bem planejado.

Nesse cenário, existem três principais profissionais. Veja, a seguir, quais são eles e o que cada um faz.

Engenheiro

Responsabiliza-se pelo planejamento elétrico, estrutural e hidráulico da obra. Toda construção requer a assinatura de um engenheiro, que certifica a segurança da casa.

Além disso, esse profissional ajusta o projeto às exigências da legislação e garante sua aprovação na prefeitura.

Você ainda precisa do engenheiro civil. Ele acompanha a obra e torna-se seu responsável técnico.

Por isso, ele atenderá a qualquer demanda que surja no decorrer dos meses e orientará o mestre de obras sobre o que precisa ser feito. Mais do que isso, assegurará o cumprimento das normas.

Arquiteto

Realiza o projeto arquitetônico da casa. Ele busca aproveitar o terreno ao máximo e atender a todas as demandas do cliente. Normalmente, a cobrança é feita com base no projeto ou no metro quadrado.

Alguns profissionais dessa área acompanham as diferentes etapas de uma obra. Por isso, vale a pena pesquisar. Sem contar que você encontra arquitetos e engenheiros que já são parceiros.

Mestre de obras

Executa a obra propriamente dita. Ele deve trabalhar em conjunto com o engenheiro e o arquiteto. Por isso, busque referências antes de fazer a contratação, isso aumenta a chance de esse profissional ser de qualidade e confiança.

3. Serviços preliminares

Aqui, estão incluídas todas as atividades de preparação para implementar as outras etapas de uma obra. Entre as principais estão: 

• sondagem;
• demolições;
• terraplanagem;
• construção de um tapume;
• construção de um depósito;
• instalação provisória de água e energia.

Nem todos esses serviços servirão para todas as obras. Porém, eles consistem em uma preparação de modo a começar os trabalhos. Por isso, abrangem:

• limpeza;
• fechamento do terreno;
• movimentação de terra.

Vale lembrar que essa etapa só começa depois do projeto arquitetônico e da aprovação da Prefeitura. Desse modo, é recomendado o acompanhamento profissional para garantir que todos os serviços sejam executados da forma correta.

4. Infraestrutura

Basicamente, a infraestrutura é composta por fundação e laje. Por isso, é uma das principais etapas de uma obra. Nela estão abrangidos:

• laje;
• coluna;
• escada;
• viga baldrame;
• sapata ou estaca.

Todos esses estágios são importantes para sustentar a edificação. Novamente, é indicado contar com um profissional especializado.

5. Supraestrutura

A supraestrutura pode ser entendida como vedação. Aqui, são executados: 

• pilares;
• paredes;
• torres de caixa d’água;
• vergas e contravergas.

Com a infraestrutura, a supraestrutura é um esqueleto da construção. Elas devem ser construídas com alvenaria e ser bem fechadas para se tornarem mais resistentes.

Em alguns casos, outros materiais podem ser usados. Por exemplo, as estruturas metálicas, que são válidas para galpões e indústrias.

6. Cobertura

Com a parte externa finalizada, as etapas de uma obra devem seguir para a cobertura. Na prática, isso representa o telhado e forro. Esse último pode ser pré-moldado, de madeira, PVC ou gesso.

Esse trabalho é fundamental. Ao realizar essa fase, são evitadas infiltrações, goteiras e mais prejuízos. Além disso, é importante observar a inclinação do telhado, porque ele pode facilitar ou dificultar o encaminhamento da água da chuva.

A cobertura também é relevante para oferecer conforto térmico e acústico. Portanto, analise os materiais e o projeto de modo a encontrar o melhor custo-benefício.

7. Revestimentos

O objetivo dos revestimentos é trazer conforto e aprimorar a decoração do ambiente. Aqui, estão incluídos:

• peitoris;
• soleiras;
• rodapés;
• porcelanatos;
• pisos laminados.

Portanto, os revestimentos são válidos para pisos e paredes, fazendo com que o trabalho final da obra somente tenha qualidade se houver um bom:  

• emboço — nivela a superfície da parede para aplicar o reboco. Também interfere na impermeabilização;
• reboco — é a fase final de acabamento com argamassa. O objetivo é deixar a parede plano para receber a tinta ou os revestimentos;
• chapisco — é o nível mais áspero e grosso de argamassa. É aplicado sobre a parede para trazer atrito e segurar os próximos materiais com aderência.

8. Instalações elétricas

Nessa fase, são instalados e passados os eletrodutos, fios e cabos. Além disso, são instaladas tomadas e interruptores.

A divisão é feita em circuitos, que ficam protegidos por disjuntor. Assim, as instalações elétricas contemplam:

• caixas;
• fiação;
• tubulações;
• aterramento.

Os locais de instalação devem estar previstos no projeto da residência. O ideal é contar com um engenheiro elétrico para aumentar a segurança. Caso o serviço seja mal feito, vários problemas podem surgir, como sobrecarga, fuga de corrente e curto-circuito.

9. Acabamentos

Entre as diferentes etapas de uma obra, o acabamento é a que mais varia de acordo com o projeto. Além da questão de preferência, existem vários materiais e processos disponíveis.

Esse também é o aspecto que mais influencia o valor da construção. Ele chega a ultrapassar 50% do total dos gastos com a obra. Aqui, estão incluídos: 

• louças e metais;
• pintura externa e interna;
• revestimentos de piso e parede;
• gesso, como sancas e rebaixos;
• esquadrias, como portas e janelas.

Por ter muitos detalhes, é uma etapa demorada. No entanto, é ela que trará personalidade à casa. Tenha em mente que, apesar disso, quando a sua obra chegar a esse estágio, ela estará na fase final.

Além disso, é muito importante avaliar o custo-benefício desses materiais de acabamento. A qualidade deles é essencial para trazer beleza e durabilidade. No entanto, vale a pena realizar pesquisas, visando evitar gastos muito elevados.

10. Pintura externa e interna

Ainda que faça parte do acabamento, as pinturas externa e interna merecem um tópico diferente devido a sua função dupla: proteger e decorar as paredes.

Na hora de escolher a tinta, vale a pena selecionar a mais adequada para cada tipo de ambiente. Além disso, antes de pintar, é preciso preparar as paredes.

Para isso, é necessário: 

1. passar uma lixa grossa para eliminar o excesso de areia;
2. aplicar o selador para evitar manchas e resíduos, especialmente na parte externa;
3. passar a massa corrida para uniformizar a parede. Com isso, são evitadas fissuras, imperfeições, texturas desniveladas e descascadas;
4. aplicar a tinta em duas demãos.

Caso a parede seja de gesso, ainda é importante passar o fundo preparador, de modo a garantir uma aderência melhor da tinta.

Em ambientes internos, o mais indicado é a tinta látex ou PVA. Ela é à base de água e pode ser limpa com um pano úmido. Por isso, é bastante indicada, especialmente para locais com crianças.

11. Paisagismo

Essa é uma etapa opcional, mas que faz toda a diferença para o resultado. Você pode até se mudar e fazer o paisagismo depois. De toda forma, ele deixa o ambiente mais bonito e aconchegante.

É possível fazer o projeto sem ajuda, ou contar com o auxílio de um profissional. A segunda opção é a mais recomendada, porque ele sabe quais são as características do ambiente e as plantas que melhor se ajustam a ele.

Ainda vale a pena planejar um projeto de iluminação na área externa. Essa é uma forma do paisagismo ser valorizado e deixar a sua casa mais elegante e confortável.

12. Decoração

Apesar de não ser fundamental, assim como o paisagismo, investir em uma boa decoração vale a pena.

É possível planejá-la antes das outras etapas de uma obra. Isso porque pode influenciar as demais etapas do projeto, como:

• elétrico;
• executivo;
• hidráulico;
• luminotécnico.

Além disso, ela interfere no orçamento. Afinal, ao ter tudo definido, há menos chances de ocorrerem falhas, que levam a gastos desnecessários.

O que fazer após a conclusão da obra?

Quando a última parede está pintada e os móveis começam a chegar, a obra parece ter acabado. Mas ainda há mais cuidados importantes antes da mudança definitiva. Vamos ver alguns.

Inspeção final: verificações essenciais antes da mudança

Antes de se mudar, é importante fazer uma vistoria completa em todos os ambientes. Essa etapa serve para identificar eventuais falhas na execução do projeto e garantir que tudo funcione bem. 

Interruptores, torneiras, tomadas, portas e janelas devem ser testados com atenção. Rachaduras, vazamentos e problemas estruturais também precisam ser observados. Essa verificação garante segurança e evita transtornos futuros.

Regularização da construção: emissão do Habite-se e outros documentos

Com a obra pronta, é hora de solicitar o Habite-se, documento emitido pela prefeitura que confirma a conclusão da construção de acordo com as normas do município. 

Sem ele, não é possível fazer a averbação do imóvel no cartório nem pedir ligação definitiva de água e energia.

Além do Habite-se, a obra precisa ser registrada na Receita Federal com o Sistema Eletrônico para Aferição de Obras (Sero). Essas etapas encerram a parte legal da construção e oficializam o imóvel como pronto para uso.

Manutenção preventiva para aumentar a durabilidade da edificação

Mesmo com tudo em ordem, é fundamental manter uma rotina de cuidados para preservar a qualidade da construção. A manutenção preventiva ajuda a evitar problemas maiores no futuro, como infiltrações ou falhas nas instalações. 

Revisões periódicas no telhado, nos sistemas elétrico e hidráulico, além de cuidados com pintura e rejuntes, fazem diferença na vida útil do imóvel. Uma casa bem cuidada traz mais segurança, conforto e valorização com o passar do tempo.

Com todas essas etapas de uma obra, você já sabe como deve estruturar o seu projeto e se programar para exigências legais. Agora é a hora de arregaçar as mangas, comprar o seu lote planejado e construir a sua casa do zero.

Ainda precisa de mais informações sobre o assunto? Leia também nosso artigo sobre quanto custa construir uma casa!

Em resumo

Quais são as fases de uma obra?

A obra passa por planejamento, fundação, estrutura, instalações, acabamentos e finalização. Cada fase precisa de atenção para que tudo saia como o previsto.

Quais são as etapas para a construção?

As etapas incluem escolha do terreno, projeto, licenças, fundação, alvenaria, cobertura, instalações, acabamento, pintura, paisagismo e decoração.

Quais são os processos de uma obra?

Os processos envolvem desde a parte legal e técnica até a execução física da construção. Tudo precisa seguir normas, prazos e boa gestão de recursos.

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